Против правительства Москвы

Тезисы выступления в прениях ответчика ООО «Мирстройтрейд» по иску Правительства города Москвы о выделе в натуре площадей в доме 33/2 стр. 1 по ул. Бауманская города Москвы.

         В мае2010 года Правительство города Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Мирстройтрейд» с требованием обязать ООО «Мирстройтрейд» исполнить обязательство в натуре, путем подписания Акта реализации Инвестиционного проекта в предложенной ими редакции, основанной на Контракте № 1-182/р-1 от 20 июля 1994 года.

29 апреля 2011 года в Арбитражный суд поступило заявление об изменении предмета иска. В нём содержится ходатайство о выделе в натуре помещений нежилого назначения общей площадью 922,1 квадратных метра.

Выставляя свои требования, представитель правительства города Москвы толкует по своему усмотрению как условия Контракта, так и действующее законодательство, подлежащее буквальному толкованию.

Считаем, данные требования не могут быть удовлетворены, так как за ответчиком и соинвесторами в судебном порядке признано право собственности на всю жилую площадь, часть из которой последними на законных основаниях переведена в нежилую. Истец не выставляет предложений, что делать с этими собственниками, сведения о которых как о таковых содержатся в регистрирующих органах.

07.04.1993 года между АО «МИРСТРОЙТРЕЙД» (реорганизовалось в ООО «МИРСТРОЙТРЕЙД»)  и Правительством города Москвы заключен контракт за № I-1/44-1 (далее инвестиционный контракт от 07.04.1993 г.) на реализацию инвестиционного проекта на территории управления «Басманное» Центрального административного округа г. Москвы по адресу: г. Москва, Бауманская ул., д. 33/2, стр. 1 (далее – объект).

Предметом контракта № I-1/44-1 от 07.04.1993 года являлась реализация инвестиционного проекта в целях создания жилищного фонда и реализации программы комплексной реконструкции центральной части города Москвы.

Пункт 3.2 инвестиционного контракта № I-1/44-1 от 07.04.1993 года устанавливал раздел площадей между Инвестором и Администрацией в соотношении 50 % жилой площади и вся нежилая площадь - в собственность инвестора, и 50 % жилой площади – в собственность администрации. Согласно п. 3.7 Контракта в случае увеличения площадей за счет реконструкции в процессе реализации проекта, дополнительные площади переходят в собственность Инвестора. 17 мая 1993 года в письме за номером 483 Начальник территориального управления «Басманное» Демьянюк С.Т обращается: «Уважаемый Олег Алексеевич! На основании контракта от 7 апреля 1993 г. № 1-1/44-1, для предотвращения возможных дальнейших обрушений конструкций здания по ул. Басманная дом 33, прошу немедленно приступить и в сжатые сроки выполнить аварийно-восстановительные работы в первую очередь по нежилым помещениям указанного здания.

Разрешаю выполнить строительные и проектные работы по этапам строительства» (т. 3 стр. 16). Акт рабочей комиссии от 29 апреля 1994 года, подписанный и представителем Правительства г. Москвы, является доказательством того, что часть договорных отношений по реконструкции и восстановлению нежилой части здания была выполнена. 14 мая 1994 г. в письме за № 512 С.Т.Демьянюк утверждает: «В связи с окончанием проведения работ по реконструкции нежилых помещений жилого здания по адресу: ул. Басманная, дом 33/2, стр. 1 во исполнение Инвестиционного контракта от 07.04.93 г. № 1-1/44-1 настоящим согласовываем передачу реконструируемых нежилых помещений в собственность инвестора АОЗТ «Мирстройтрейд», и не возражает против заключения АО «Мирстройтрейд» договора о переуступки прав требования на нежилую часть СП АОЗТ «Метрополис».

Имущественные права на передаваемые помещения должны быть оформлены в установленном порядке после сдачи здания в эксплуатацию».

После выполнения работ по реконструкции нежилых площадей Правительство города Москвы вынудило Инвестора, без согласования, о чем говорят рукописные надписи, расширяющие смысл Контракта, подписать инвестиционный контракт от 20.07.1994г. № 1-182/р-2 по реконструкции жилого дома по адресу: город Москва, Бауманская ул., д. 33/2, стр. 1, то есть по тому же предмету. Однако данный контракт не конкретен, в части распределения площадей, а также противен основам Гражданского законодательства: в нем предусмотрена односторонняя ответственность стороны, то есть Инвестора.

Относительно конкретики, статья 431 ГК РФ предусматривает возможность толкования договора и устанавливает, что «При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

«Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».

В данном случае договору от 20.07.1994 года предшествовал вполне четкий и конкретный договор от 07.04.1993 года. Тем более, условия которого по спорным, нежилым площадям, были выполнены инвестором до подписания неконкретного по содержанию договора 1994 года. 29 апреля 1994 года  в соответствие с графиком работ были закончены работы по реконструкции и ремонту нежилых помещений, то есть, выполнен первый этап работ по инвестиционному контракту № 1-1/44-1   от 07.04.1993 года. В соответствии со СниП 3.01/04-87., разрешающим ввод в эксплуатацию обособленной части объекта, был составлен Акт с участием представителей Администрации. Письмом от 14 мая 1994 года за № 512 Администрация согласовала передачу нежилых помещений в собственность Инвестора в соответствии с условиями Контракта, после сдачи всего объекта в эксплуатацию. Фактически это подтверждается и Постановлением Федерального Арбитражного Суда Московского округа от 4 мая 2010 года: «Условия Инвестиционного контракта от 07 марта 1993 года № 1-1/44-1 действовали до заключения сторонами нового инвестиционного контракта от 20 июля 1994 года»(л.д.141 т.3). В связи с этим необходимо отметить, что пункт 3 ст. 453 ГК РФ гласит: «в случае изменения или прекращения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента соглашения сторон об изменении или прекращении договора…», а в п.4 ст. 453 ГК РФ сказано, что « стороны не справе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора…».

Помимо этого Правительством города Москвы не исполнялись обязательства ни по одному из означенных договоров, не смотря на то, что, судя по их исковому заявлению, они знакомы с содержанием статей 309, 310, 329 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, для оперативного решения вопросов по отселению жильцов и разработки проекта реконструкции объекта, Администрация в соответствии с п. 5.1.1. контракта № 1-1/44-1 от 07 апреля 1993 года, обязана была передать здание на баланс Инвестора. Пункт 6.2. контракта определяет срок передачи объекта на баланс Инвестора не позднее, чем 3 (три) месяца со дня подписания контракта. Пункт 4.5. означенного контракта определяет, что в случае несоблюдения Администрацией сроков, указанных в п. 5.1. контракта, сроки реализации этапов инвестиционного контракта соразмерно изменяются. Те же обязательства предусмотрены и контрактом от 20 июля 1994 года.

На баланс Инвестора объект передан не был до окончания работ, что значительно затрудняло, а в отдельных случаях делало невозможным, отселение жильцов, а, следовательно, выполнение работ. На неоднократные обращения в Администрацию с просьбой передать «объект» на баланс Инвестора, заместитель Префекта ЦАО города Москвы В.Н.Арефьев отвечает только в своём письме № 07-16-2189/5 от 27.04.2005 года: «подготовлено распоряжение главы управы о передаче на баланс ООО «Мирстройтрейд» указанного здания на время реконструкции». Как видим по срокам, реконструкция уже закончена. Кроме того, Администрация в период исполнения Инвестором своих обязательств по реконструкции объекта вселила и прописала в объекте дополнительно 17 (семнадцать) жильцов, и в конечном итоге у Администрации образовалась задолженность перед Инвестором в размере 437 квадратных метра жилой площади. Данная задолженность Правительством города Москвы признавалась (письмо № ДЖ-19-15315/8 от 28.10.2008, л.д. 43 т.4). При исполнении своих обязательств по контракту в таких условиях, Инвестор понес дополнительные, помимо предусматривавшихся, расходы в размере 25 839 108 (двадцать пять миллионов восемьсот тридцать девять тысяч сто восемь) рублей, так как за столь длительный период времени изменились технические условия, предъявляемые к определенным видам работ, и ухудшилось само состояние объекта. Данная сумма соответствует 427,35 квадратным метрам нежилых площадей.    Администрацией предпринимались и другие действия по созданию условий невозможности выполнения контракта в срок инвестором, в частности, запрет производства работ до полного отселения жильцов. Даже уже в 1998 и 1999 годах Глава районной Управы района «Басманный» В.С. Белко в письмах от 29.04.98 № 15- 5к-243, от 01.07.98 г. № 527/6-6, от10.11.98 № 15-3к-115 указывает: «До отселения   всех жителей запрещается проведение всех строительных работ на объекте». 30 сентября 2003 года в письме за № 03-1765/3- (6) начальник Управления департамента  жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в ЦАО М.К.Недайводов: «Уважаемый Алексей Гаврилович! На Ваше обращение по вопросу выселения последней семьи Полянских из занимаемого жилого помещения в доме 33/2 строение 1 по Бауманской улице сообщаю.

Басманный районный суд города Москвы при новом рассмотрении дела вынес решение от 12.09.2003 г. об удовлетворении иска Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы к Полянским о выселении на предоставленную площадь, приобретенную и переданную в Департамент инвестором – ООО «Мирстройтрейд», в виде отдельной трехкомнатной квартиры общей площадью 62,8 кв.м., жилой – 45,09 кв.м. по адресу: Северо-Восточный административный округ,Староватутинский проезд, д.11, кв. 180.

         После вступления в законную силу решение суда будет исполнено в установленном порядке».

В связи с данными обстоятельствами неоднократно принимались решения о продлении срока реализации контракта, но дополнительные соглашения к договору не подписывались в течение длительного времени, что не давало возможности оформлять разрешительную документацию на аренду земли и производство работ. Этот факт подтверждается многочисленными письмами в адрес Администрации с просьбой ускорить подписание Дополнительных соглашений: № 2634/44 от 26 мая 2004 г., № 2634/82 от 7 октября 2004 г., № 2634/86 от 15 октября 2004 г., № 2634/100 от 01 ноября 2004 г., № 2634/106 от 16 ноября 2004 г., № 2634/119 от 01.12.2004г.

Не все арендаторы были выведены из помещений, подлежащих реконструкции и восстановлению, до самого окончания реконструкции. Администрация без понуждений со стороны Инвестора должна была исполнять свои обязанности по контракту, но даже не смотря на обращения в свой адрес: письма № 44/23 от 28 ноября 2002 г., № 46/23 от 02 декабря 2002 г., не делала этого. Кроме того, когда были выполнены основные объемы работ по реконструкции объекта, при всех препятствиях, чинимых Администрацией, Администрация предприняла попытку расторгнуть инвестиционный контракт в одностороннем порядке, о чем свидетельствует письмо первого заместителя Префекта Центрального Административого округа С.Ю. Федорова № 0716-7882/3 от 29.08.2003 года: «Уважаемый Алексей Гаврилович! На заседании Окружной конкурсной комиссии по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных градостроительных проектов по объектам нежилого фонда ЦАО г. Москвы от 08.07.03 г. (протокол № 21) принято решение о расторжении инвестиционного контракта от 20.07.94 г. № 1-182/р-1 на реконструкцию объекта по адресу: ул. Басманная, д. 33/2 стр. 1, в связи с невыполнением Вами п. 4.2 инвестиционного контракта.

В связи с указанным решением организации будет направлено претензионное письмо о расторжении контракта от 20.07.94 г. № 1-182/р-1».

После ввода объекта в эксплуатацию Правительству города Москвы направлялся на согласование проект Акта реализации, который утонул в согласующих инстанциях, а мы не получили даже ответа.

В адрес Администрации Инвестором было направлено 62 письма с понуждением Администрации к выполнению своих обязательств по инвестиционному контракту, которые, практически все, не возымели действия.

Всё изложенное свидетельствует о невозможности удовлетворения исковых требований Правительства города Москвы к ООО «Мирстройтрейд».